Kavel Z1: sociale huurwoningen in Amsterdam-Noord

Stationsgebied Amsterdam-Noord is volop in ontwikkeling. In het hart ervan ligt Kavel Z1, het gasloze gebouw met 288 sociale huurwoningen dat in 2022 werd opgeleverd. Een markant gebouw dat op bijzondere wijze tot stand kwam …

Kavel Z1 werd ontwikkeld door CZAN, de combinatie van Blauwhoed en gebiedsontwikkelaar AM. CZAN schakelde Groosman architecten, Groosman Constructie, Hiensch en Buro Bouwfysica in voor het ontwerp. Woningcorporatie De Alliantie heeft het pand afgenomen van de ontwikkelcombinatie, waarbij Van Wijnen de realisatie verzorgde.

Complexe locatie

Kavel Z1 staat in een drukke, levendige omgeving. Zo loopt hier de ontsluitingsweg naar de Ring. (Bouw)verkeer rijdt af en aan. OV-knooppunt Station Amsterdam-Noord is vlakbij; met het OV sta je binnen vijf minuten in het centrum van de stad. “Een complexe locatie voor een woongebouw, want je wordt hier aan alle kanten ingeklemd door geluid”, zegt Gert de Graaf, architect-partner van Groosman Architecten in Rotterdam.

Beeldbepalende toren

De kaders voor het architectonisch ontwerp waren geformuleerd in het stedenbouwkundig plan van Sjoerd Soeters. “Hierin was een toren van 70 meter hoog voorzien. De plaats ervan was al vastgelegd in het bestemmingsplan. De toren was daarmee bepalend voor de structuur van het hele gebouw. Verder werd uitgegaan van een plint en 8 of 9 woonlagen.”

Pandsgewijze gevel

“288 woningen is best een forse opgave”, vervolgt Gert. “We hebben daarom eerst gekeken hoe we ze binnen de stedenbouwkundige kaders over kleinschalige eenheden konden verdelen, om zo het gebouw beter beheersbaar te maken.” Die kleinschaligheid is gerealiseerd door middel van een pandsgewijze gevel met een constructievrije zone erlangs.” De materialisering heeft geresulteerd in een gevarieerd gevelbeeld. “Zo is onder meer gekozen voor bijzonder metselwerk en afwisseling in de horizontale en verticale structuur. Een van de panden heeft zelfs een gevel van natuursteen.”

Sociale cohesie

In het architectonisch ontwerp is de mens centraal gesteld. “De mens is een sociaal wezen; als architect houd je daar rekening mee. Daarbij geldt: hoe groter de woongemeenschap, hoe lastiger relaties zich vormen. De kleinschaligheid van de pandsgewijze gevel is bevorderlijk voor de sociale cohesie. Dat geldt ook voor de collectieve tuin en de plekken voor samenkomst die in het gebouw zijn gecreëerd.”

Levendige plint

Het stedenbouwkundig plan voorzag ook in een levendige plint met functies die aanvullend zijn op het woonprogramma. “In de plint is een gezamenlijke ruimte met werkplekken voor thuiswerken gerealiseerd. Daarmee lok je mensen uit hun woning en bevorder je enerzijds ontmoetingen tussen bewoners en anderzijds ook contact met de straat. Woningcorporatie De Alliantie heeft hier ook een kantoortje ingericht.” De invulling van de plint past bij de integrale benadering waar Groosman Architecten voor staat: “Het gaat niet alleen om woningen sec, maar ook om de stedenbouwkundige implementatie en het activeren en optimaliseren van de interactie met de buurt.”

Bijzondere oplossing

Het is al gezegd: Kavel Z1 staat in een stedelijke omgeving met veel geluid. “Om aan de eisen van de Wet Geluidhinder te kunnen voldoen moesten we geluidsreductie realiseren op de gevel. Om te kunnen ventileren en/of te spuien wordt dan vaak besloten om de buitenruimtes te dichten met een dove gevel. Wij wilden de bewoners echter niet wegzetten achter glas. Daarom hebben we een bijzondere oplossing gekozen: een geluidswerende ventilatievoorziening.” De woningen hebben open balkons waar bewoners de omgeving kunnen ervaren en van het uitzicht genieten. Wanneer bewoners binnen zijn, ervaren ze geen geluidsoverlast. “We wilden dezelfde kwaliteit bieden die een woning in een minder drukke omgeving heeft.” Bij de keuze van de ventilatievoorziening speelde ook een toekomstgerichte overweging mee. “Als we straks anders omgaan met mobiliteit, zal het omgevingsgeluid afnemen.” De bewoners zullen dan nog meer genieten van hun balkons.

Keuze voor kunststof kozijnen

Opdrachtgever De Alliantie koos voor de toepassing van kunststof kozijnen. “Allereerst omdat kunststof onderhoudsarm is. Ook past kunststof kozijnen goed bij het idee van traditionele bouw dat is vertaald naar de pandsgewijze structuur. Daarbij komt dat kunststof kozijnen universeel te gebruiken zijn, doordat ze in de vorm van houten kozijnen gemaakt kunnen worden en de kleuropties steeds diverser worden. Ook qua geluidsdemping voldeden ze aan de eisen. Wij konden er goed mee uit de voeten.”

In het project is het kozijnprofielsysteem VEKA SOFTLINE 82 NL RETRO toegepast, met aan de binnenzijde wit RAL 9016 glad en aan de buitenzijde Jet Black RAL 9005.

Kwaliteit van het bouwteam

Een cruciaal aspect van het project is nog niet belicht: het samenspel in het bouwteam. Volgens projectleider Ivan Baartmans, van Van Wijnen Amsterdam, was het van uitzonderlijke kwaliteit. “Van ontwikkelaar tot afnemer, van architect tot constructeur, van grondmechanicus tot gemeente. Maar ook de vergunningverleners, de NS en het GVB: iedereen is tot het uiterste gegaan om dit project mogelijk te maken.”

Ultieme test

De kwaliteit van de samenwerking werd getest toen de vergunningverlener in het kader van de Wet lokaal spoor zwaardere eisen stelde aan de constructie. “Volgens het ontwerp van Groosman kon er op de eerste grondslag gebouwd worden”, aldus Ivan. “Ons eigen constructiebureau had berekend dat dit mogelijk was”, voegt Gert eraan toe. “De vergunningverlener stelde echter dat er tot de derde zandlaag geheid zou moeten worden en dat er palen van 60 meter de grond in moesten. Dit zou het werk financieel onhaalbaar maken”, vertelt Ivan. “Er werden nieuwe berekeningen gemaakt. Overleg van de architect, Groosman constructie en een deskundige grondmechanicus bracht uitkomst.” “Het draaide om het zettingsverschil tussen hoogbouw en laagbouw”, legt Gert uit. “Dat had te maken met de slappe bodem. Om de vergunningverlener tegemoet te komen werd een verzwaarde fundering, met veel palen eronder, ontworpen. Hiermee kon op de eerste grondslag de druk van de toren beter verspreid worden.”

Constructieve instelling

De nieuwe oplossing ingang doen vinden, vergde nog heel wat overtuigingskracht van de projectleider. Cruciaal was echter de constructieve instelling van alle betrokkenen, licht Ivan toe. “De Alliantie – in het project gestapt toen de oorspronkelijke opdrachtgever, woningcorporatie Eigen Haard, was afgehaakt – had het vertrouwen dat het goed ging komen met de vergunning en durfde de ontwikkeling aan. Vervolgens stelde De Alliantie na de vergunningverlening wel als eis dat de woningplattegronden – nog gebaseerd op specificaties van Eigen Haard – aangepast moesten worden. En die aanpassing was weer niet mogelijk geweest als vergunningverlener, gemeente en architect er niet aan mee hadden gewerkt.”

Eind goed, al goed

De omslag van ‘niet haalbaar’ tot ‘toch wel haalbaar’ werd gemaakt in de periode van juli 2019 tot maart 2020. “Een stoomkooksessie”, noemt Ivan het. Daarna kwam de coronaperiode. “Op de dag dat de intelligente lockdown inging, werd de eerste paal geslagen. We hadden 30 maanden de tijd maar hebben het in 28 maanden gebouwd.”

Gert: “Het project is integraal tot stand gebracht door het hele team. Dit is de manier waarop wij willen werken: vanaf het begin met alle disciplines aan tafel gaan. Ik ben supertrots dat we dit project op deze complexe plek voor elkaar hebben gekregen.” “Een schoolvoorbeeld van samen bouwen”, besluit Ivan. “Gewoonlijk is er in een project altijd wel een dwarsligger. Maar hier stonden alle neuzen dezelfde kant op. Dat had ik nog nooit meegemaakt!”