Gebiedsontwikkeling met maatschappelijke impact

Deventer houdt haar historie levend. Ga bijvoorbeeld maar eens kijken bij de Zutphenseweg. Industrieel erfgoed is hier getransformeerd tot een bloeiende Business Innovation Campus, genaamd De Gasfabriek. Recentelijk is de campus verrijkt met een opvallend pand: Gebouw X.

De geschiedenis van de bedrijfslocatie begon met de gasfabriek, die tussen 1910 en 1912 werd gebouwd. Na bijna een halve eeuw in bedrijf te zijn geweest, werd de fabriek in 1959 gesloten. Aardgas had inmiddels zijn intrede gedaan: gas winnen uit steenkolen was niet meer lonend.

Herbestemming

In 2015 nam 1618 Vastgoed, ontwikkelaar voor cultureel en industrieel erfgoed, het initiatief om het terrein te revitaliseren. “Daarbij ging het om herbestemming van bestaande gebouwen en de ontwikkeling van nieuwe gebouwen”, zegt Gabriël Bosch van 1618 Vastgoed. Vanaf het begin werd Architecten_Lab bij de planvorming betrokken. Architect Marc Harmsen: “Wij kregen de opdracht om de campus te ontwerpen. We begonnen met het opwaarderen van bestaande monumentale bedrijfsgebouwen. Later hebben we nieuwe panden ontworpen, waaronder gebouw X, dat in 2024 is opgeleverd.”

Samenhang versterken

Vanaf eind 2016 zijn bestaande panden gerestaureerd en fasegewijs in gebruik genomen. Om de samenhang van het complex te versterken ontwikkelde Architecten_Lab een architectonisch concept: homogene uitbreiding. Een goed voorbeeld hiervan is het oude metergebouw, een gemeentelijk monument. In de uitbreiding van dit gebouw heeft Architecten_Lab zich gevestigd. “Dit nieuwe gedeelte is bekleed met cortenstaal, een materiaal dat het rauwe, industriële gevoel van vroeger oproept.”

In de verduurzaamde gemeentelijke monumenten zijn vooral start-ups gevestigd. Op de campus worden zij gekoppeld aan grote bedrijven, onderwijs, overheden (o.a. gemeente Deventer) en andere instanties.

Expogebouw

Gebouw X is ontworpen als een expogebouw, vervolgt Marc. “Het heeft een transparante, openbare plint voor het Business Informatie Centrum, waarin het Ondernemershuis, MKB Deventer en Hogeschool Saxion zich hebben gevestigd. De plint is bovendien uitstekend te verbinden met de activiteiten die regelmatig op het evenemententerrein plaatsvinden.”

Op de verdiepingen boven de plint zijn scale-ups gevestigd. “Dit zijn succesvolle start-ups die de volgende stap zetten in hun ontwikkeling. Gebouw X heeft een hoger comfortniveau dan de verduurzaamde monumenten. In de nieuwbouw is bijvoorbeeld een geavanceerde duurzame koelmethode toegepast.”

Verbinding

Het ontwerp van Gebouw X moest recht doen aan de geschiedenis én aan de toekomst van De Gasfabriek. “Het ontwerp en de materiaalkeuze roepen het gevoel op van de gashouders die hier hebben gestaan. De opbouw vanaf de begane grond en de verdiepingen met schuine lijnen refereren aan de vorm van de gashouders. Deze gashouders waren ook van metaal; daarom heeft gebouw X een gevelbekleding van cortenstaal gekregen. Dit materiaal roept het gevoel van de gashouders op en past bij het cultuurhistorisch gebruik van het gebied.”

Parametrisch ontwerp

Met z’n hoekige, onalledaagse vormen is Gebouw X een expressief gebouw dat ook aan de toekomst refereert. “De toekomst van De Gasfabriek staat in het teken van disruptieve, ICT-georiënteerde technologie”, vervolgt Marc. “Dit is tastbaar gemaakt door de gevelelementen parametrisch te ontwerpen. “Zie je het op de foto, dan kan het lijken dat de gevelelementen, afgezien van de verspringende gevelopeningen, hetzelfde zijn. Wanneer je het gebouw nadert, zie je echter dat ze allemaal verschillend zijn. De diepte van de panelen is steeds anders, lopend van heel vlak tot heel diep. Verder worden de panelen soms gespiegeld en gedraaid ten opzichte van elkaar. De parameters voor vorm en positionering van de gevelelementen hebben we vastgelegd in software die we hebben geschreven. Uit de vele mogelijkheden heeft de opdrachtgever de gerealiseerde uitwerking gekozen.”

Wereldprimeur

De bekleding van cortenstaal is bevestigd aan bio-based strobox-gevelelementen. “Een strobox is een houtskelet, voorzien van plaatmateriaal waar stro in geperst is. Het bestaat uitsluitend uit hernieuwbare materialen. In de gevelelementen van Gebouw X zijn kunststof kozijnen toegepast”, legt Marc uit. “Deze combinatie bestaat nergens anders ter wereld!”

Kunststof logische keuze

Waarom is voor kunststof kozijnen gekozen? “Als je houten kozijnen achter het cortenstaal verstopt, dan zijn die lastig te onderhouden. Cortenstaal met aluminium kozijnen is geen gelukkige combinatie; bovendien is aluminium heel kostbaar. Dus de keuze voor kunststof kozijnen is een hele logische: die zijn onderhoudsarm en probleemloos te combineren met cortenstaal.” In de kunststof kozijnen is het VEKA profielsysteem Softline 82 AD toegepast, in de kleur RAL 9016 (bruin generfd).

Directievoering door de opdrachtgever

Ook bijzonder: de opdrachtgever nam zelf de directievoering voor zijn rekening. “1618 Vastgoed is, samen met enkele andere investeerders, eigenaar van De Gasfabriek. Omdat het ontwerp uitgaat van onderdelen die naadloos op elkaar aansluiten, was het aantrekkelijk om zelf de directie te doen. Daardoor konden we de kostprijs drukken en een gunstiger exploitatieresultaat behalen”, licht Gabriël toe.

Serieel bouwproces

Gabriël nam de directievoering op zich. Hij is van huis uit bouwkundige (TU Delft) en werkte bij grote bouwbedrijven en in de corporatiewereld, voordat hij in 2011 met Meindert Pesman 1618 Vastgoed begon. “We willen mooie projecten realiseren die waarde toevoegen aan de stad.” Hoe heeft hij de directievoering aangepakt? “We hebben serieel gewerkt. Elke contractpartij leverde zijn deel van het werk op. Zodra dat gereed en goedgekeurd was, ging de volgende contractpartij aan de slag. Hiermee voorkom je problemen met aansprakelijkheid. In Duitsland is deze manier van werken heel gebruikelijk.”

Voorspoedig verloop

Gabriël decomponeerde de bouwopdracht in zo groot mogelijke uitbesteedbare ‘pakketten’. “Daardoor kon het aantal contractpartijen beperkt blijven tot tien. Aarnink in Deventer was een van de contractpartijen; het leverde de kunststof kozijnen voor de strobox-elementen.”

Het voorwerk droeg ook bij aan een soepel verloop van het project. “We hadden het vooraf goed uitgedacht, waardoor de werkvoorbereiding eigenlijk al tijdens de ontwerpfase begon. Toen de aanvraag voor de omgevingsvergunning was ingediend, kon ik al contractpartijen benaderen. Ik ging met ze in gesprek over optimalisatie en maakbaarheid, waardoor een soort co-makership ontstond. Met als gevolg dat het werk snel kon starten toen de omgevingsvergunning er lag.” Eigenlijk kende het project maar één echte hobbel: een verschil van mening over de plaats van de brandscheiding in de strobox-elementen. “In constructief overleg met de brandweer zijn we gelukkig tot een goede oplossing gekomen.”

Tevreden

Zowel Gabriël als Marc kijkt tevreden terug op het project. “Vanuit ons kantoor kijken we uit op Gebouw X. Elke dag word ik blij wanneer ik er voorbij fiets. Het cortenstaal reageert op luchtvochtigheid en zonlicht. In combinatie met de verschillende dieptes van de panelen krijg je steeds een ander beeld te zien, in verschillende tinten bruin. Het blijft een feestje om naar te kijken!”, aldus Marc.

“We hebben goed op de kwaliteit kunnen toetsen en zijn binnen het budget en de planning gebleven”, zegt Gabriël. “Wat begon als herbestemmen van gebouwen uit het begin van de twintigste eeuw is in een vrij natuurlijk proces uitgegroeid tot gebiedsontwikkeling. En die gebiedsontwikkeling gaat door, want met het aangrenzende, voormalige Akzo-terrein gaan we ook aan de slag. Dit gaat niet alleen om vastgoedexploitatie; het heeft ook maatschappelijke betekenis. De campus draagt bij aan een startup-economie die voor Deventer van groot belang is.”